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カテゴリ：不動産お役立ちコラム / 投稿日付：2026/07/27 21:07
住宅ローン控除について調べていると、「借入限度額3,500万円」「認定住宅は5,000万円」など、さまざまな数字を目にすることがあります。しかし、これらの数字が何を意味しているのか、よくわからないという方も少なくありません。
住宅ローン控除の限度額は、金融機関から借りられる金額ではなく、住宅ローン控除を計算するときの基準となる金額です。制度の仕組みを理解しておくことで、住宅購入後の資金計画も立てやすくなります。この記事では、住宅ローン控除の限度額の考え方や、住宅ごとの違いについてわかりやすく解説します。
住宅ローン控除の限度額とは
住宅ローン控除の限度額とは、控除額を計算する際に対象となる住宅ローン残高の上限を指します。住宅ローンをいくら借りられるかという「借入可能額」とは意味が異なるため、混同しないよう注意が必要です。
たとえば、住宅ローンを5,000万円借りていたとしても、住宅ローン控除の借入限度額が3,500万円であれば、控除額の計算に使われるのは3,500万円までとなります。借入額そのものが制限されるわけではなく、あくまでも控除の対象となる上限額と考えるとわかりやすいでしょう。
借入限度額と住宅ローンの借入可能額は違う
住宅ローンを申し込む際にも「借入限度額」という言葉が使われることがありますが、これは金融機関が融資できる金額を指します。
一方、住宅ローン控除の限度額は、税金の控除を計算するための基準です。同じ言葉が使われていても意味が異なるため、住宅購入を検討する際は、それぞれを区別して考えることが大切です。
限度額と控除額は別のもの
住宅ローン控除では、「限度額」と「控除額」は別のものです。
限度額は控除額を計算するための上限であり、実際に受けられる控除額ではありません。年末時点の住宅ローン残高や所得税・住民税の額などをもとに計算されるため、限度額いっぱいまで住宅ローンを借りていても、必ず最大額の控除を受けられるわけではありません。
住宅の種類によって限度額が変わる
住宅ローン控除では、すべての住宅が同じ限度額になるわけではありません。住宅の性能や新築・中古の違いによって、控除の対象となる借入限度額が異なります。
そのため、同じ価格帯の住宅を比較する場合でも、住宅ローン控除の内容に違いが生まれることがあります。
省エネ性能の高い住宅は限度額が高い
2026年時点では、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅など、省エネ性能が高い住宅ほど借入限度額が高く設定されています。
一方で、省エネ基準を満たしていない住宅や一般的な住宅では、借入限度額が低くなる場合があります。住宅ローン控除を意識して住まいを選ぶ場合は、住宅価格だけでなく、どの区分の住宅に該当するかも確認しておくとよいでしょう。
中古住宅でも条件を満たせば対象になる
住宅ローン控除は、新築住宅だけでなく中古住宅でも利用できます。
中古住宅の場合は、耐震基準への適合や住宅性能など、一定の条件を満たす必要があります。また、省エネ性能を備えた中古住宅では、一般的な中古住宅よりも借入限度額や控除期間が優遇されるケースもあります。
制度の適用条件は物件ごとに異なるため、購入前に確認しておくことが大切です。
2026年時点の借入限度額の目安
住宅ローン控除の借入限度額は、住宅の種類によって異なります。2026年中に入居する場合の一般的な目安として、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅では4,500万円、ZEH水準省エネ住宅では3,500万円、省エネ基準適合住宅では2,000万円が借入限度額となっています。
また、一定の子育て世帯や若者夫婦世帯では、住宅の種類に応じて借入限度額が引き上げられる場合があります。一方で、中古住宅についても、省エネ性能などの条件によって借入限度額が変わるため、住宅ごとの区分を確認することが重要です。
なお、制度は税制改正によって変更されることがあります。実際に住宅を購入する際は、その時点で適用される最新の制度を確認しましょう。
限度額まで控除を受けられるとは限らない
住宅ローン控除には借入限度額がありますが、その限度額いっぱいまで控除を受けられるとは限りません。
実際の控除額は、年末時点の住宅ローン残高や所得税・住民税の額などによって決まります。そのため、制度上の限度額はあくまでも控除額を計算する際の上限であり、実際に受けられる金額とは異なります。
所得税や住民税の額によって変わる
住宅ローン控除は、納める税金から一定額を差し引く制度です。そのため、所得税や住民税の額が少ない場合は、制度上の上限まで控除を受けられないことがあります。
広告やシミュレーションで「最大○○万円控除」と紹介されている場合でも、それは制度上の上限額であり、すべての人に当てはまるわけではありません。
制度改正にも注意する
住宅ローン控除の借入限度額や適用条件は、税制改正によって見直されることがあります。
住宅購入を検討している場合は、過去の情報だけを参考にするのではなく、国税庁などが公表している最新の制度を確認したうえで資金計画を立てることが大切です。
限度額だけで住宅を選ばないことも大切
住宅ローン控除の限度額が高い住宅は魅力的に感じられますが、それだけで物件を選ぶことはおすすめできません。
住宅購入では、毎月の返済額や管理費、修繕積立金、固定資産税なども長く続く支出になります。控除額だけを重視するのではなく、家計全体のバランスを考えながら住宅を選ぶことが大切です。
資金計画もあわせて考える
住宅ローン控除は、住宅購入後の家計を支える制度の一つです。しかし、制度のメリットだけを前提に予算を決めるのではなく、将来のライフプランも含めた無理のない返済計画を立てることが重要です。
また、2026年4月からは「子ども・子育て支援金制度」が始まり、会社員などは医療保険料とあわせて支援金を負担する仕組みとなっています。負担額は大きくありませんが、住宅ローンは長期間にわたる返済となるため、このような制度変更による家計への影響も見据えながら、無理のない資金計画を立てることが大切です。
教育費や老後資金など、将来必要になる支出も考慮しながら住宅購入を検討しましょう。
住宅購入前に相談しておくと安心
住宅ローン控除の限度額は、住宅の種類や性能、世帯の状況などによって変わります。自分がどの区分に該当するのかを事前に確認しておくことで、資金計画も立てやすくなります。
宏企画では、国立市を拠点に、国立・国分寺・立川・府中エリアで住まい探しをサポートしています。住宅ローンや住宅ローン控除についても、お客様一人ひとりの状況に合わせてわかりやすくご案内しています。
住宅ローン控除の限度額 まとめ
住宅ローン控除の限度額とは、控除額を計算する際の住宅ローン残高の上限を指します。金融機関から借りられる金額とは異なり、住宅の性能や新築・中古の違いなどによって設定される金額も変わります。
また、限度額が高いからといって、その金額まで必ず控除を受けられるわけではありません。実際の控除額は、住宅ローン残高や所得税・住民税の額などによって異なるため、制度の内容を正しく理解しておくことが大切です。
宏企画では、国立市を拠点に、国立・国分寺・立川・府中エリアで住まい探しをサポートしています。住宅ローンや資金計画について気になることがありましたら、お気軽にお問い合わせください。
